全城響起樓市撤辣的聲音，上周金管局總裁陳德霖揚言，如確認樓市進入下行周期，將採取逆周期措施，包括適度放寬銀行按揭限制。反映二手樓價的中原指數（CCL），五個月間跌了11%，重返2014年底水平；同是新地（016）出品的元朗新盤，不足三個月減價近一成，是否屬「下行周期」，陳總講仍需時觀察。
陳總上述這番言論，去年11月講過一次，甚至去年9月樓價見頂回落之始，也曾說過如樓市轉為向下行，會於適當時候逐步放鬆。樓價真的跌了，但「下行周期」未見。潛台詞代表了，所謂下行周期，或者要等到樓價跌到近底先出現。大家不要奢望上半年會減辣，何處是底，不妨由金管局七輪逆按揭埋手睇睇。
早年有套戲，張家輝飾演的經紀自問自答，「幾時係買樓時機？你買得起嘅時間就係買樓時機！」金管局自2009年推出七輪逆周期收緊按揭措施，目的是將實力弱的買家剔出上車行列，最後一輪是樓價見頂前約半年（2015年2月），將700萬以下物業按揭成數一律降低至六成。在如此環境仍買得起，樓市倘爆煲，在監管角度層面，只能說「咁都上到係你本事，衰咗都唔使死啩」。
不撤辣成好友最後憑藉
如此苦心經營下，金管局肯定不會見樓價跌了一成就撤辣，尤其是在不明朗因素環繞下，金管局一放手，樓市即冧；一放寬按揭，不是釋放需求，而是釋放恐懼。原因是坊間仍然有很多人，堅信樓價只是微調、所謂劈價的是超低層、垃圾房隔籬的衰單位，質素好的仍然撐得住，政府都冇撤辣或放寬按揭，就是這班好友的最後憑藉。當政府真的出手，這會令這班「硬好」醒覺，屆時跟住大隊狂劈減磅，但同一時間，準買家更心知不妙，市場充斥大量平盤下，買家鋤得更狠，價格一定急跌。
股市同樓市一樣，當連最方便的屋苑、最優質的單位也要賤沽的時候，這才是跌市的尾聲。這一刻，我未觀察到有這個現象。一班原先冇充足首期或未能通過壓力測試的邊緣準買家，突然可以上車，但隨住樓價跌跌不休，一買就隨時變負資產，難怪一向保守到極的金管局，也不欲冒這險，惟有將確認「下行周期」的決定不斷拉布。
第一輪逆措施開始時，CCL報72.7點，六年間升足一倍至去年9月高峯。翻查剪報，每一次逆措施或推出辣招稅，都有所謂專家聲言樓價會受壓，結果次次講唔掂，樓價睬你都儍，照升如儀，說好的調整都落空。保守估計，政府唔等到樓價自高位跌兩成（CCL約117水平，2012年第四季），也不會貿然出手。而當陳總出來叫，「我觀察到下行周期了」，這個時候陳總恐懼，大家就要準備貪婪了。
P.S.中原集團主席施永青日前講樓市已轉勢，政府要減辣，無理由發冷仲食退燒藥！新世界（017）鄭家純就話，樓價再跌10%應減辣。前者做生意角度，理得樓價升定跌，最重要有成交至上，後者就開始淆底，希望減辣幫到生意。
最現實的應該是兩大發展商言論。長實地產（1113）趙國雄指政府會自行判斷應否減辣，新地雷霆就話政府於適當時候會有適當安排。即係咩，不求減辣，惟有減價算吧！今年新盤會越賣越平。諗深一層，當樓價跌，首期開支、每月供款都減少，其實已經是減辣的一種，還要減辣幹嗎？
股榮
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