Alvin Lowi and Spencer MacCallum
Аннотация
В статье рассматривается идея использовать технологии как надёжное ноу-хоу, при этом полученные подлинно научным методом технологии должны пройти проверку на рыночную устойчивость, особенно это касается социальных явлений. Используемые для развития общин социальные технологии включают в себя не только знания в области организации и управления активами, необходимые для жизни общины, но и физические технологии получения и управления энергией, такие как электроснабжение, водоснабжение, кондиционирование воздуха и переработка отходов. Эти услуги иногда в совокупности называются комунальными или базовыми, корневыми. Идея применения общинных технологий иллюстрируется на примере парадигмы развития земельных ресурсов для большого числа арендаторов. В этом случае землёй управляют как производительным капиталом, в отличие от более традиционной схемы "разделения на участки и продажи". Показано, что последний подход приводит к зависимости от политических договоренностей в отношении коммунальных и других услуг, предоставляемых сообществу на общих основаниях. Напротив, первый подход требует объединённого управления энергией на месте под руководством предпринимателя. Поскольку водоснабжение и утилизация отходов являются основополагающими для жизнеспособности общины, а эти услуги обычно известны только в терминах центральных станций и коммунальных сетей, обсуждаются технологии, доступные в настоящее время для альтернативного подхода - индивидуального коммунального обслуживания.
Очевидно, что человеческие существа выработали определенный уровень знаний в отношении сообщества. В противном случае мы бы до сих пор бродили по диким местам и промышляли в сельской местности в поисках предметов первой необходимости, а не жили в сообществах и не пользовались бы их специализацией, защитой, возможностями и комфортом. Не менее очевидно и то, что мы живем в эпоху стремительно ускоряющихся перемен, вызванных развитием социальных и физических технологий. Нет никаких оснований полагать, что в ближайшие поколения общины не претерпят радикальных изменений в результате технологических достижений, непосредственно применимых к жизни в общине, - технологий, рожденных и порожденных рыночными возможностями и накоплением знаний.
В данном документе фраза "социальная технология" и ее подкатегория "технология сообщества" означают надежное ноу-хау для использования в добровольной социальной организации и при обмене. Такая технология подтверждена подлинной социальной наукой, поскольку она использует естественную склонность человека производить больше, чем он потребляет, а затем обменивать излишки для повышения своего благосостояния, как он это видит (Саймон 1996).
Соответственно, говоря о социальной или общинной технологии, в данной работе мы будем использовать "технологию" в ее особом, современном социальном смысле - человеческое ноу-хау, которое не только технически осуществимо, но и экономически жизнеспособно. Под экономически жизнеспособной подразумевается привлекательная для предпринимателей и инвесторов технология для широкого применения на рынке, предположительно для получения финансовой прибыли. Чтобы проиллюстрировать это различие, укажем что хорошо известны физические средства для превращения свинца в золото. Но это ноу-хау еще не является социально осуществимой технологией, поскольку не может быть реализовано для получения экономической выгоды на добровольном рынке.
В сообществах, в которых мы живём, в настоящее время аналогичным образом предоставляются различные общественные услуги, такие как асфальтированные улицы, регулируемое автомобильное движение, электричество, водоснабжение и канализация, общественные парки и памятники и т.д., но физически сами работы выполняются и объекты поддерживаются под политической юрисдикцией и бюрократическим управлением за счет налогоплательщиков. Принудительные методы и средства несовместимы с технологией сообщества в том специализированном смысле, в котором мы используем этот термин.
Об отсутствии подлинной, рыночной технологии сообщества свидетельствует тот факт, что жители сообщества, как правило, вынуждены собираться вместе исключительно по необходимости, обычно в кризисной ситуации, чтобы обеспечить себя этими объектами. Лучший способ, разработанный до сих пор для большинства, основан на плебисцитарных процедурах, обеспечивающих правление большинства, обычно применяющий опрос и подсчёт голосов. Жители общин выживали, хотя редко процветали, преодолевая кризис за кризисом с помощью таких политических процедур, терпя бремя принуждения и регламентации как цену, которую приходится платить за малую толику благ общины. Но такое увлечение и потворство политике заслоняет альтернативные средства достижения тех же целей. Монополия - это бремя политики победителя, а укоренившаяся государственная монополия препятствует инновациям и частной инициативе.
Сама идея о том, что предоставление и оказание общественных услуг может быть выгодным для всех заинтересованных сторон, большинству неизвестна и возможно даже немыслима. Ибо та предпринимательская инициатива и участие собственников, которые характерны для применения технологий или рискованных предприятий в других сегментах рынка, заметно отсутствуют в управлении делами местных сообществ. Правда, в Соединенных Штатах, особенно в начале развития нового сообщества, наблюдается некоторое участие предпринимателей, но, как мы увидим, оно носит временный и фрагментарный характер. Оно не представляет собой ничего похожего на то, что можно назвать технологией сообщества в том смысле, который используется здесь.
Применение любой технологии на рынке требует соответствующего сочетания социальных или договорных и физических ноу-хау. Договорное ноу-хау - это то, что необходимо предпринимателям и менеджерам, а физическое - то, что необходимо архитекторам и инженерам. Поэтому, когда мы говорим о технологии сообщества, мы должны искать эти два компонента, и при поиске их нетрудно выявить, несмотря на то, что они развивались с разной скоростью и независимо друг от друга в течение последнего столетия и более. Брак в данном случае еще не до конца заключен, но сомнений в его заключении практически нет.
Развитие договорного ноу-хау, необходимого для оптимизации использования земли предпринимательскими средствами с целью создания и поддержания привлекательной общей среды и удобств, быстро росло с обильным развитием многоарендной доходной недвижимости (МАДН), примером которой в двадцатом веке стали торговые центры, профессиональные и бизнес-парки, офисные комплексы и многие другие формы. Но развитие физического ноу-хау, в частности, интегрированных коммунальных услуг на территории, отставало, несмотря на то, что необходимые технологии компонентов были хорошо известны и доступны. Бизнес по предоставлению интегрированных коммунальных услуг для совместного обслуживания различных пользователей с целью получения прибыли развивался гораздо медленнее, поскольку правительство не допустило частные предприятия в сферу коммунальных услуг, поэтому не было подходящего рынка или деловой среды.
В данной статье будет описано развитие двух аспектов общинной технологии, а именно: социального (договорного) ноу-хау, примером которого является МАДН, в котором аренда земли вместо ее раздела позволяет управлять ею как производственным капиталом, и физического, в виде интегрированных коммунальных услуг на месте. Эти два аспекта сейчас находятся на стадии объединения, чтобы сформировать, как в браке, нечто, превосходящее сумму отдельных людей - подлинную общинную технологию, способную привлечь широкий инвестиционный интерес и приверженность предпринимательскому времени и энергии.
Хотя об этом мало говорится в литературе по социальным наукам, значительным плацдармом для социально-организационных инноваций и развития в прошлом веке стало владение и управление многоарендной доходной недвижимостью (МАДН). Вместо того чтобы делить землю после застройки, право собственности на нее сохранялось единым и целым (независимо от числа собственников путем неразделенного долевого участия), а земля была разделена для использования на арендные участки - после чего земля становилась производительным капиталом, приносящим доход инвесторам. Владельцы этого земельного капитала получали прибыль пропорционально их успеху в создании среды, которая стимулировала бы рыночный спрос на участки предоставляющие к ней доступ. Их продукт, окружающая среда, вызывал добровольное возмещение, которое и было их доходом в виде земельной ренты (MacCallum 2003).
Каждый арендованный участок в МАДН является центром уникальной для данного участка среды и единственным средством доступа к этой конкретной среде. Конкурирующие менеджеры МАДН вынуждены снижать запрашиваемую арендную плату, а конкурирующие потенциальные арендаторы вынуждены соглашаться на повышение арендной платы, которую они могут и хотят платить. Точкой пересечения, на которой происходит сделка, является текущая стоимость земли. Поэтому владельцы МАДН занимаются созданием стоимости земли в конкуренции (и сотрудничестве) с другими, такими же преданными своему делу владельцами, что еще раз говорит о том, что они занимаются созданием и поддержанием привлекательной человеческой среды для своих целевых клиентов. Они прекрасно понимают, что объект, находящийся в общем пользовании, такой как парк или бульвар, который сам по себе не приносит земельной ренты, но, тем не менее, должен финансироваться как накладные расходы, может многократно окупить себя как экологическая особенность, повышающая ценность арендуемых участков. Таким образом, инвестиции в "общее достояние" оправдываются, и это экономическое обоснование распространяется на все аспекты жизни общества, которые сами по себе могут не приносить дохода, но повышают привлекательность жизни и производства в этом месте.
Начиная со второй четверти девятнадцатого века и ускоряясь в течение двадцатого, МАДН развивались и разрастались в количестве, видах, размерах и сложности. Предприниматели этого нового вида бизнеса создавали мириады сред, приспособленных для клиентов со специализированными потребностями - торговцев, путешественников, производителей, жителей и профессионалов всех мастей. Каждый специализированный тип среды, который развивался, представлял собой новую экономическую нишу. Так последовательно возникли отели, многоквартирные дома, офисные здания ("небоскребы"), роскошные лайнеры, торговые центры/моллы, поселки промышленных домов, марины для яхт, исследовательские парки, профессиональные парки, медицинские клиники и тематические парки, а также, все чаще, объединения и комбинации для формирования более сложных и, в целом, менее специализированных объектов.
Каждый тип такой недвижимости имеет свои требования к управлению, обусловленные потребностями конкретного рынка, на который он ориентирован. Лидерство везде является первостепенной необходимостью. В торговом центре, например, роль менеджера заключается в наборе и формировании группы торговцев в эффективную команду розничной торговли, что означает, помимо многих других вещей, поддержание мира среди этой высококонкурентной группы торговцев. Купцы понимают, что управляющий обладает уникальными возможностями для выполнения указаной роли, поскольку он представляет заботу землевладельца о предприятии в целом. В то время как каждый из них обязательно пристрастен, он имеет прямой и личный деловой интерес в успехе исключительно своей команды.
Таким образом, благодаря тому, что земля (не обязательно какие-либо построенные на ней улучшения) находится в едином владении и управляется для получения дохода, а не продаётся по частям для получения единовременной спекуляции, найден метод интернализации внешних эффектов. Становится возможным фиксировать рост стоимости арендованных участков, вызванный общими услугами и улучшениями, и таким образом производить и продавать общественные услуги, как другие товары и услуги на рынке.
Хорошо-то хорошо, но в каком смысле МАДН, в конце концов, являются сообществами? Хотя в социологической литературе существует бесконечная путаница в точном понимании термина "сообщество", в целом считается, что он обозначает наблюдаемый вид пространственно ограниченного и широко повторяющегося коллективного поведения. Таким образом, с практической точки зрения, сообщество можно определить как занятие множеством людей места, разделенного на частные и общие зоны, в соответствии с системой отношений, определяющих и распределяющих ответственность за выполнение деятельности, необходимой для его непрерывного существования. Сюда входят явления, которые не принято считать сообществами, например, театр во время представления, офисное здание в рабочее время, морина для яхт, торговый центр, и даже авиалайнер, пассажирский поезд или круизный лайнер во время эксплуатации. Тем не менее, все они являются сообществами по данному операционному определению, и, несмотря на их разнообразие, основные принципы управления одинаковы.
Знаменательно, более того, возможно, это является особенностью социальной эволюции человечества, что МАДН за последнее столетие имели тенденцию к увеличению размеров и сложности, чтобы стать сообществами в общепринятом смысле этого слова. Сегодня для предприимчивого застройщика недвижимости не составит большого труда придумать, как построить городок или небольшой поселок на условиях аренды земли и управлять им как инвестиционной собственностью, создав тем самым то, что можно назвать предпринимательским сообществом, в отличие от политически организованного и финансируемого за счет налогов, поскольку оно будет самоокупаемым за счет добровольных рыночных доходов. Его оптимальный размер будет определяться потребностями управления. Несколько таких комплексов, независимо примыкающих к друг другу или объединенных под более географически расширенным владением, могут стать микрорайонами, составляющими более крупное сообщество, сотрудничающими в вопросах, представляющих общий интерес, но каждый из которых является независимым центром прибыли, конкурирующим со своими соседями. Оптимальный размер таких единиц может быть небольшим, не больше того, при котором управляющий может узнавать всех своих жильцов в лицо.
Теоретическое обоснование этого подхода было разработано в 1936 году и описано в малоизвестной книге Спенсера Хита "Политика против собственности", а в последствии развито Раймондом В. Макнелли (1942). Если бы новый город развивался под единым владением, рассуждал Хит, возможно, с участием многих землевладельцев, но каждый из них имел бы неразделенную долю в целом, и если бы земля была разделена между пользователями на условиях долгосрочной аренды земли, а не разделена на части между собственниками, то в принципе мы получили бы сообщество, похожее на отель, увеличеный и разросшийся за пределы города. Теперь в успехе развития будет сконцентрирован предпринимательский интерес. Создавая привлекательную среду для предпринимательства или проживания, он будет генерировать доход от аренды земли для оплаты расходов на управление и приносить прибыль своим инвесторам. Города-сады Летчворт и Велвин в Англии (не цитируемые Хитом) неоспоримо доказали способность земельной ренты финансировать расходы города (MacCallum, 1972).
Представление Хита об отеле как о прототипе города будущего поражает, учитывая размеры и сложность некоторых отелей, созданных с того времени. Например, MGM Grand в Лас-Вегасе даже называет себя самостоятельным городом. Он включает в себя торговые центры, профессиональные офисы, конференц-залы, рестораны и кафе, часовни, театры, художественные галереи, медицинское обслуживание, службу безопасности, станцию монорельсовой дороги - и список можно продолжать. Его население, включая гостей, посетителей и обслуживающий персонал, превосходит население крупнейших городов США - Нью-Йорка, Филадельфии или Бостона - во времена борьбы за независимость Америки.
Разделение земель, привычная схема развития недвижимости в Соединенных Штатах, в настоящее время находится в бодром состоянии и представляет собой крепкий и прибыльный бизнес. Особенно когда подобное делается в больших масштабах, это принято называть "строительством общины". Однако, как будет показано далее, это словосочетание является ошибочным и ни в коей мере не отражает подлинную технологию общинного строительства. Если у застройщика и был предпринимательский интерес к формированию нового сообщества, то как получилось, что любой такой интерес с его стороны иссякает по мере застройки участка? Такой предпринимательский интерес существует в начале, но не поддерживается; он полностью исчезает, когда продан последний участок. Так называемые "строители общин", которые практикуют застройку участков, являются только тем, что подразумевает их название: строителями. Точнее, это строители домов - прославленные каркасники, маляры, плотники, каменщики, сантехники, электрики и т.д. Они не строят сообщества в строгом смысле этого слова, потому что у них нет постоянного обязательства по организации, эксплуатации и управлению активами сообщества, которыми пользуются все жильцы этой земли. Как только их участки с поверхностными улучшениями, которые они добавили к ним, проданы, они переходят к следующему проекту по строительству субдивизиона, оставляя управление сообществом на усмотрение жителей. Жители нуждаются в административных услугах сообщества, но не имеют технической подготовки для решения задач, связанных с удовлетворением этой потребности. В качестве аналогии можно привести пример "строителя гостиницы", который возводит здание с множеством общих помещений и сложной инфраструктурой, рекламирует его, затем продает его номера жителям и оставляет их самостоятельно управлять так называемой "гостиницей".
Постоянные потребности сообщества, как социальные, так и физические, мало волнуют застройщиков. Хотя они могут создать ассоциацию домовладельцев (ТСЖ) для жителей, этот новейший уровень политического управления оказывается обязательным на федеральном уровне в качестве квалификационного требования для получения финансирования FHA и VA и ипотечного страхования для потенциальных покупателей жилья. Как правило, это требование муниципалитета, а для застройщика это в основном маркетинговый жест. Практически все новые поселки в США, за исключением самых маленьких, теперь управляются ТСЖ, и поэтому их называют поселками с общими интересами (CIDs).
Как стало ясно позднее, ТСЖ не способно выполнять поставленные перед ним задачи (Evan McKenzie, 1994, MacCallum, 2007), тем не менее, оно представляет собой признание уходящим застройщиком того, что сообщество, которое может возникнуть среди жителей построенных на участке улучшений, будет иметь общие будущие потребности, с которыми кто-то должен считаться. Проблема состоит в том, что предприниматель, который строит физические артефакты, бросает своих клиентов как раз в тот момент, когда они начинают чувствовать потребность и у них появляется спрос на услуги сообщества. Он бросает их не из-за пренебрежения; он бросает их из-за невежества, что является благовидной ссылкой на его необоснованную веру в то, что политические устройства и институты каким-то образом заполнят пробел сами собой.
В то время как МАДН является коммерческим предприятием, конкурирующим за признание на рынке, жилой комплекс - это не бизнес, а предмет потребления. Не имея клиентов, владельцы выделенной собственности не производят нового богатства. Те что избраны в правление ТСЖ для обеспечения управления имеют меньше стимулов для работы, чем их коллеги в МАДН, и уязвимы для подавления конфликтующими интересами, личными повестками дня, и особенно инертностью, поскольку у каждого есть своя жизнь, которую он должен вести. Следующие пункты, сравнивающие и противопоставляющие МАДН и субдивизионы (называемые CIDs, когда они организованы в рамках ТСЖ), показывают превосходство МАДН везде.
По мере того, как земля, лежащая в основе субдивизиона, продается во множественные владения, расположение общественных и частных территорий становится застывшим. Такова ситуация практически во всех американских городах, поселках и ТСЖ, где единственным средством для существенных изменений является принудительное разрушение системы собственности путем отчуждения имущества или ожидание, пока в результате разрухи стоимость земли не упадет настолько, что будет экономически выгодно отчуждение собственности. Полагаясь на режим ограничительных пактов, таких как ТСЖ, для предотвращения разрушения, можно усугубить проблему; Бартон и Сильверман (1994, стр. 17, 32-34), исследуя экономические последствия пактов, выражают обеспокоенность тем, что они "замораживают землепользование на вечные времена и тормозят будущий рост и развитие городских районов".
Аренда земли, с другой стороны, сохраняет гибкость землепользования, так как изменения могут вноситься постепенно, по мере истечения срока аренды и ее продления. Эта гибкость распространяется даже на базовую планировку улиц и мест общего пользования. Нет необходимости применять право отчуждения собственности, а также не нужно позволять территории разрушаться до такой степени, чтобы ее можно было экономически выгодно преобразовать. Сообщество сохраняет органическое, живое качество, в котором изменения происходят постепенно и постоянно. Острым напоминанием о важности гибкого землепользования, особенно в период ускоряющихся технологических изменений, подобных тем, в которых мы живем, является история подъема и упадка Центрального производственного района Чикаго (CMD) (Arne, 2002).
Один из самых выдающихся достижений частного планирования и комплексного развития сообщества в истории Соединенных Штатов, CMD, открытый в 1905 году, тем не менее, был подразделением. Причина его успеха в течение многих лет заключалась в том, что его застройщик, Фредерик Генри Принс, не бросил его, как можно было бы ожидать от застройщика субдивизиона. Он оставался с ним, активно управляя и продвигая его на протяжении более полувека, потому что его главным предпринимательским интересом был не CMD, а железная дорога, которая обслуживала CMD. Для успеха его железной дороги требовалось жизненно важное промышленное сообщество, и он развил его в необычайной степени.
По какой-то причине, возможно, чтобы высвободить капитал для развития, Принс с самого начала принял политику разделения территории на части, отойдя в этом отношении от примера промышленной зоны Траффорд-Парк в Манчестере (Англия), которая была для него образцом и вдохновением. Решение Принса разделить территорию на части, а не сдавать ее в аренду, заложило неизменную основу для планировки округа. В результате, когда транспортные технологии изменились и автомобили взяли на себя большую часть роли железных дорог, сообществу отраслей, составляющих CMD, не хватило гибкости и концентрации предпринимательского интереса, необходимых для адаптации. Сыновья Принса продали пришедшую в упадок железную дорогу и покинули округ, который сегодня представляет собой неблагополучную территорию.
Если бы Принс сдавал землю в аренду, а не продавал свои участки, то разместившиеся здесь предприятия могли бы более продуктивно применить свой капитал в своей специализированной сфере деятельности, а не связывать его с недвижимостью. (Они могли конечно заложить свою собственность, но видимо в конечном итоге всё равно продали её с убытком). Тогда наследники Принса получили бы сотни акров первоклассной земли в одном участке в центре Чикаго, которые они могли бы направить на другие цели, а весь юг Чикаго продолжал бы получать выгоду от стабилизирующего эффекта крупного, процветающего предприятия. Гибель CMD была трагедией, которую можно было избежать.
Совсем другой иллюстрацией важности гибкого использования земли является проблема, которая возникла в парках мобильных домов, когда появились более крупные дома, названные "двухсторонними" и, в конечном итоге, "трехсторонними" (MacCallum, 1970, pp. 31-32). Не ожидая появления более широких моделей, застройщики проектировали парки с небольшими участками для размещения максимального количества стандартных на тот момент односторонних домов. Большинство парков были разбиты на основе аренды земли и просто перепланировались для размещения нового жилья. Но те парки, которые были разбиты на участки проданные в собственность, не смогли адаптироваться и стали островками ухудшенной стоимости земли. Как отмечалось ранее, нет никаких оснований полагать, что в ближайшие поколения сообщества не претерпят радикальных изменений. Представьте себе последствия, если, скажем, произойдет технологический сдвиг от наземного доступа к домам и местам ведения бизнеса к преимущественно воздушному.
МАДН не зависят от налогообложения или субсидий. При грамотном управлении они конкурентоспособны на рынке и приносят добровольный рыночный доход, что делает их развитие и управление регенеративным предприятием.
В МАДН предприниматель имеет право принимать решения, и его решения относительно свободны от предвзятости, поскольку он заинтересован в поиске оптимального результата для всего сообщества. С другой стороны, жители поселка не являются ничьими клиентами (они перестали быть таковыми после закрытия сделки по покупке дома и участка), у них нет защитника. Поэтому они прибегают к голосованию. Но голосование редко бывает активным; оно просто отражает стремление к наименьшему общему знаменателю, которое заключается в самосохранении, поддержании статус-кво и предотвращении ухудшения стоимости имущества. Голосование не является собственническим процессом, не является средством выявления истины или принятия обоснованных решений. Как язвительно заметил Джонатан Свифт, некоторые люди не имеют лучшего представления об определении добра от зла, чем считать носы.
Сказать, что предприниматель ответственен, означает, что он реагирует на желания и потребности публики находящейся в выбранной им рыночной нише, на которую он ориентирован. В МАДН доход от земли измеряет его успех. Как количественная обратная связь, он также является ее условием без которого невозможно эффективное планирование; ведь нет другого способа измерить прошлые показатели или рационально оценить будущие планы. Поскольку планирование под политической эгидой не имеет такой обратной связи или даже не имеет единицы измерения её оценки, неудивительно, что во многих МАДН, таких как региональные торговые центры и крупные отели, планирование за несколько десятилетий достигло уровня сложности, к которому никогда не приближались политические градостроители.
Владельцы земли в обычном, разделенном на участки районе могут столкнуться со внутренними конфликтами из-за того, что интересы каждого из них связаны с отдельным участком. В случае когда доходит до действий влияющий на район их интересы никогда полностью не совпадают поскольку каждый участок обладает уникальными экологическими характеристиками. Представьте себе центральный деловой район 1950-х годов, спланированый столетием ранее для конного транспорта. Многие до сих пор помнят, как главная улица превращалась в бесконечную пробку. Владельцы недвижимости были единодушны в желании иметь более широкие улицы и внеуличную парковку, но каждый из них из лучших побуждений настаивал на том, чтобы расширение происходило на другой стороне улицы, а новая парковка находилась на его стороне и рядом с его собственностью, но не занимая ее. Каждый из них был пристрастен и стремился выиграть только за счет другого. Результатом стало то, что в течение нескольких лет более половины розничной торговли США переместилось из центральных деловых районов в торговые центры, организованные по другой схеме землевладения.
МАДН, благодаря неразделенным долям, может иметь гораздо больше владельцев, чем подразделение сопоставимого размера. Но поскольку обычно собственники не являются резидентами и владеют недифференцированными долями в общем, то их доходность носит денежный, а не натуральный характер, поэтому их интересы совпадают друг с другом, как и интересы арендаторов (Barzel and Sass, 1990, p. 754). Им нужно лишь договориться между собой о том, какие услуги, измеряемые потоком доходов, с наибольшей вероятностью привлекут и удержат арендаторов. Исключением могут быть случаи, когда владелец является также арендатором и, таким образом, носит две шляпы, но принцип от этого не страдает.
Хотя проект застройки с общими интересами (CID) иногда называют "договорным сообществом", партнер покупателя жилья по договору (сторона первой части) обычно исчезает из сообщества вскоре после совершения сделки купли-продажи, после чего договор становится историческим инцидентом. Его партнер в ТСЖ, с другой стороны, остается на виду и продолжает нести ответственность за то, что он представляет и продает. В отличие от МАДН, который основан на долгосрочных договорных отношениях между сторонами или их преемниками, застройщику субдивизиона не обязательно иметь более долгосрочный взгляд на сообщество, чем работа с его клиентом, который, как правило, не является экспертом в этом вопросе. Это помогает объяснить появление множества проблем с контролем качества при строительстве жилья, которые стали предметом длительных судебных разбирательств, в поселках с конца 1970-х годов до рецессии 1990 года. Опросы, приведенные МакКензи (1994, с. 130), показали, что до трети всех CID имели серьезные дефекты первоначального строительства. Не будучи склонными к долгосрочному мышлению, разработчики субдивизионов также могут устанавливать в начале нереально низкие ежемесячные взносы, чтобы сделать объекты более привлекательными для покупателей; Бартон (1987, стр. 21) обнаружил, что резервы на непредвиденные расходы и содержание имущества составляют в среднем 40% годового бюджета ассоциации вместо 75%, рекомендуемых большинством экспертов отрасли. Sproul (1994, p. 84) отмечает, что "желание застройщика максимизировать прибыль за счет быстрого маркетинга или продажи участков или единиц недвижимости создает многочисленные возможности для конфликтов с возможными наилучшими долгосрочными интересами будущих жителей по таким важным вопросам, как подготовка бюджета, анализ капитальных резервов, архитектурный контроль, стандарты дизайна и соблюдение CC&R.
Возможность предсказать границы, в которых можно использовать ресурс, является одним из основных преимуществ права собственности. Но в CID, в который превратилось большинство американских субдивизионов, правит неопределенность; в пактах, условиях и ограничениях (CC&Rs) нет ничего, что нельзя было бы изменить голосованием соседей, а на практике может не понадобиться даже это. Нелли Хуанг (1994) отмечает: "По закону, большинство домовладельцев в ассоциации должны одобрить любое изменение в уставе. Но многие правления обходят этот вопрос, просто изменяя правила проживания, которые имеют такую же обязательную силу, как и устав, но обычно могут быть переписаны, не спрашивая всех домовладельцев".
Если поведение правления при составлении, толковании и исполнении своих правил становится невыносимым, единственным выходом является обращение в суд или законодательный орган. Результат дорогостоящий и отнюдь не гарантированный. Такая непредсказуемость становится серьезным фактором в коммерческой недвижимости, где бизнесмены каждый день должны иметь возможность брать на себя обязательства по контрактам, рассчитанным на будущее. Поэтому коммерческие центры редко, если вообще когда-либо, организуются как CIDs. В МАДН вместо того, чтобы правила устанавливались или изменялись в неопределенное время безликими другими людьми на непредсказуемых выборах, все положения, которые когда-либо будут применяться, заранее прописаны договаривающимися сторонами, и взаимное соглашение об изменении договоренностей может быть достигнуто по желанию, а не путем длительных и утомительных политических процедур и формальностей.
Различия между CID и МАДН часто проявляются в отношении к ним соответствующего персонала. Члену совета директоров CID ничего не стоит проявлять жесткость или произвол, которые могут без нужды обидеть некоторых жителей, настолько мал его имущественный интерес в подразделении. Только если другие жители начнут продавать свои дома и массово выезжать, это повлияет на его инвестиции. Но есть и другая сторона дела. Помимо ответственности за содержание общей территории, правление ТСЖ является органом принуждения, которому поручено предотвращать поведение, которое может негативно повлиять на стоимость перепродажи домов в проекте. Мандат правления по обеспечению соблюдения правил CC&Rs требует рассмотрения всех дел одинаково, а не взвешивания их индивидуальных достоинств, не только для того, чтобы избежать обвинений в фаворитизме, но и для того, чтобы избежать видимости смягчения правил в одних случаях, но не в других, что ослабляет правила в целом. Такой политике "шаблонов" способствует и тот факт, что совет директоров работает не на свои средства, а на общие средства, что создает фидуциарные отношения и ограничивает его возможности. Наконец, чтобы защитить себя от личной ответственности за ошибку в соответствии с "правилом делового суждения", члены правления и нанятые ими менеджеры имеют личный стимул к агрессивному и негибкому исполнению правил и положений (Sproul, 1994, pp. 81-82). Такое сочетание предполагаемого долга и потенциальной ответственности может ослепить членов совета и заставить их не замечать человеческих потерь, связанных с негибким исполнением правил (Winokur, 1994, p. 120).
Проведя исследование CID в Калифорнии, Бартон и Сильверман (1994, стр. 310) пришли к выводу, что:
Профессионалы, работающие в ассоциациях общих интересов, не считают себя государственными служащими, а скорее рассматривают ... политические аспекты ассоциации как "проблемы людей", которые являются раздражением и препятствием для выполнения реальной работы. Различия между жителями воспринимаются только как неприятное вмешательство в бесперебойную работу ассоциации или, в лучшем случае, как бизнес для юристов.
Поэтому в отрасли царит "юридический менеджеризм" (McKenzie, 1994), как в следующих случаях:
В округе Делавэр, штат Пенсильвания, когда житель поставил на заднем дворе забор из черной ткани высотой четыре фута, чтобы его маленький сын не упал с четырехсотфутового обрыва, ассоциация домовладельцев подала на него в суд, утверждая, что он нарушил правило о запрете заборов (Goldstein, 1991). Суд вынес решение в его пользу.
Одна пара купила дом в Кортли, поселке недалеко от Филадельфии, и привезла с собой металлические качели для своего сына. Через год ассоциация сказала им, чтобы они убрали качели - несмотря на то, что до сих пор не было никаких письменных правил, касающихся качелей. Когда правила, наконец, появились, они предписывали, чтобы все качели были сделаны из дерева. Почему? "Это связано с тем, как должно выглядеть сообщество в целом", - сказал адвокат ассоциации. Затем пара подала петицию в поддержку качелей, подписанную тремя четвертями домовладельцев. В петиции приводились предупреждения Агентства по охране окружающей среды об опасности для детей, в данном случае двух и четырех лет, которую представляют ядовитые химикаты, используемые в древесине, обработанной под давлением, из которой сделаны качели. Единственным ответом ассоциации было наложение ежедневного штрафа в размере десяти долларов до тех пор, пока качели не будут убраны, отклонив все предложения о компромиссе, которые включали покраску качелей в земляные тона. Ассоциация также запретила "оскорбительное поведение" - определяемое просто как "деятельность, которая, по мнению совета директоров, является вредной или оскорбительной для других владельцев участков" (McCullough, 1991).
МакКензи (1994, стр. 202) присутствовал на собрании корпорации домовладельцев Бернардо в Ранчо Бернардо (Калифорния) и описал, как группа потратила много времени на обсуждение того, как помочь соседской ассоциации обжаловать дело, которое она проиграла против домовладельца. Ассоциация обвинила домовладельца в нарушении правила о запрете телевизионных антенн. Он установил спутниковую антенну спрятав её от посторонних глаз внутри строения. Члены BHOC утверждали, что спутниковая антенна - это антенна. Тот факт, что в данном случае она не выглядела как антенна (фактически, ее никто не видел) и не располагалась на крыше, совет посчитал несущественным.
В резком контрасте с вышеизложенным и многими аналогичными случаями в литературе по CIDs, менеджер МАДН лишен стимула потакать произволу. Конкурентный характер его бизнеса ясно дает понять, что он имеет дело с клиентами, а не с субъектами (то есть лицами, подчиняющимися власти управляющего совета), и что его работа заключается в том, чтобы способствовать их полному наслаждению жизнью в общине.
Случаи из раннего исследования проблемных ситуаций и их разрешения в парках мобильных домов и торговых центрах показывают широкую свободу действий менеджеров в МАДН (MacCallum, 1971, pp. 3-10). В одном из случаев пожилая женщина в сообществе мобильных домов, явно нарушив правило о запрете на содержание домашних животных, спасла жизнь котенку, дала ему дом и даже выпустила его побродить. Управляющий дважды разговаривал с ней, но ничего не предпринял, пока некоторые из ее соседей не пожаловались. Когда женщина в следующий раз зашла в офис, менеджер "сел с ней" и сказал, что ей придется переехать из парка, если котенок будет продолжать бродить. Женщина расплакалась. После беседы менеджер позвала соседей. Она рассказала им о том, что сказала женщине, добавив: "Вы хотите, чтобы она ушла - и рискнули взять нового соседа, которого вы не знаете?". В итоге соседи почувствовали, что к ним прислушались, котенок продолжал бродить, и больше жалоб не поступало. Котенок находится на испытательном сроке", - так выразилась менеджер. Ее политика, как и политика менеджера другого парка, столкнувшегося с той же проблемой, заключалась в том, что правила не должны соблюдаться при отсутствии жалоб.
В случае другого рода, торговцу в торговом центре наложили гипс после того, как он сломал ногу во время катания на лыжах в выходные дни. В понедельник утром он припарковал свой автомобиль возле своего магазина, а не в зоне, предназначенной для парковки автомобилей арендаторов и сотрудников. Это было нарушением условия аренды, строго соблюдаемого в торговых центрах, согласно которому парковочные места возле магазинов должны быть свободны для клиентов. В тот день торговец получил предупреждение от охранника, а во вторник - еще одно. Менеджер выяснил обстоятельства и поговорил с охранниками, которые больше не вынесли никаких предупреждений. Позже торговец возобновил парковку в специально отведенном месте. Менеджер прокомментировал: "Есть смягчающие обстоятельства, которые вы должны принять во внимание. Вы должны использовать свою голову и быть разумными". В другом случае в том же торговом центре медсестра открыто нарушила правило парковки не один, а несколько раз. В этом случае результат был совершенно иным. Врачу, нанявшему ее, был предоставлен выбор: уволить ее или покинуть торговый центр. С неохотой он отпустил ее.
МакКензи (1994, с. 132) пишет, что cудебные процессы по исполнению соглашений стали прибыльной юридической специализацией для адвокатов в штатах с большим количеством CID, как и их следствие - иски или встречные иски членов против советов директоров за халатность, нарушение фидуциарных обязанностей перед членами, злоупотребление полномочиями, а также иски по какой-либо теории квазиправительственной ответственности, например, предполагаемые нарушения конституционных прав.
Действительно, так много директоров ассоциаций подвергаются преследованиям или угрозам судебного иска (сорок четыре процента в течение одного года по данным Barton and Silverman 1994, p. 138), что законодательное собрание Калифорнии в 1992 году установило иммунитет от правонарушений для членов правления, предоставив им защиту, не сравнимую с защитой муниципальных чиновников. В Неваде, сообщает Уиллис (2003), омбудсмен по делам ТСЖ получал в среднем 80 жалоб в день от домовладельцев на свою ассоциацию. Его офис оказался самым быстрорастущим в правительстве этого штата. Если в 2001 году в штате было три сотрудника, то за два года он расширился до одиннадцати сотрудников, которые занимались почти 300 делами единовременно. Омбудсмен Элдон Харди назвал поток жалоб "одной из самых больших проблем штата".
Многоарендная доходная недвижимость - это совсем другая история. Можно легко представить, что конкурирующие торговцы в торговом центре не застрахованы от разногласий, однако из сорока одного спора, рассмотренного в цитированном ранее исследовании (MacCallum, 1971), только один привлек адвоката, и его единственным действием было написание письма управляющему торгового центра.
Торговцы в торговых центрах должны работать вместе как единая команда, сотрудничать в совместных рекламных акциях, давать рекомендации, организовывать уборку общих зон, а также своих витрин и помещений, соблюдать часы работы центра, предупреждать друг друга в вопросах безопасности и т.д. Но одна лишь потребность не поможет добиться успеха. Команде нужен тренер и им является менеджер. Он является неотъемлемой частью сообщества и его роль лидера включает в себя миротворческую функцию, точно такую же как у старосты африканской деревни. Каждый день он выделяет время на то, чтобы непринужденно пройтись по торговому центру и поговорить со своими арендаторами. В ходе этих бесед он слышит о трудностях и жалобах, обычно от других торговцев, а не от тех, кого это непосредственно касается. Один менеджер заметил, что около 90 процентов жалоб, которые он получал, были косвенными: "Кто-то говорит: "Такой-то и такой-то жалуется на то-то". Менеджер постарается узнать о проблемах до того, как они станут серьезными, выслушает истории обиженных сторон, пообщается с ними лично и по телефону и выступит посредником в решении проблемы, будучи осторожным, как сказал один из них, чтобы не действовать поспешно и дать сторонам "время остыть". Рассказывая о том, как он поддерживает связь со своими арендаторами, один из менеджеров сообщил о клубе "Ротари", организованном исключительно в торговом центре, где 52 торговца встречаются каждую неделю. Мы здесь очень близки; это как маленький городок. Сегодня за обедом я поговорил с семью своими арендаторами".
Эта роль менеджера, в которой он принимает самое активное участие, не возникла в одночасье. Когда торговые центры только создавались в 1960-х годах, торговая литература подчеркивала прежде всего важность ассоциации торговцев для разрешения споров, уборки мест общего пользования, координации важных совместных рекламных акций и так далее. До этого времени арендодатели традиционно работали в мире, где подразделение было нормой. Они были отстранены от бизнеса своих арендаторов и безличны, занимаясь в основном сбором арендной платы, согласованной в договорах аренды с чистой или двойной сеткой, где, помимо арендной платы, арендатор брал на себя ответственность за налоги на недвижимость, страхование и некоторое обслуживание помещений. Но постепенно стало ясно, что для того, чтобы центр был конкурентоспособным, владелец или назначенный им менеджер должен стать активным партнером торговцев. Он должен взять на себя функции ассоциации торговцев, чтобы обеспечить руководство и освободить торговцев, чтобы они могли посвятить все свое время своей специальности - розничной торговле, своей собственной прибыли и прибыли центра. В начале 1970-х годов это осознание полностью пришло, и почти в одночасье все упоминания об ассоциациях торговцев исчезли из торговой литературы.
Если качество жизни в пригороде вызывает отчуждение, как это изображают романисты и социальные комментаторы, то один фактор, способствующий этому, редко упоминается. В жилье CID есть встроенный стимул, работающий против благоприятных межличностных отношений. Это приводит к тому, что жители вместо этого хотят контролировать поведение и образ жизни своих соседей. Динамика такова:
Поскольку мало кто рассчитывает провести всю жизнь на одном месте, безопасность и ликвидность играют большую роль при инвестировании в жилье. Для большинства семейных пар покупка нового дома в CID является одной из самых крупных инвестиций, которые они сделают за всю свою жизнь. Возможно, это не самая лучшая инвестиция, которую они могли бы сделать со своими деньгами, но поскольку практически все новое жилье в Соединенных Штатах сегодня - это жилье в CID, у них нет выбора. Они хотят, чтобы их дом сохранил свою ценность, что, как им говорят, и является причиной создания ТСЖ. Тем не менее, жилье - это не продуктивная инвестиция, а спекуляция, потребительские расходы. Никакой капитал не используется на этом участке, никакой бизнес не создает там стоимость. Единственной ценностью, не считая утильсырья дома, является стоимость участка, которая является чисто локальной, повышающейся или понижающейся в зависимости от удачи района. Стоимость участка - это спекуляция, потому что она зависит от факторов за пределами участка, не зависящих от супругов.
Если они хотят сделать свои инвестиции менее спекулятивными, их единственный выход - попытаться контролировать некоторые из факторов местоположения, или соседства, влияющих на их ожидаемую стоимость и ликвидность. К сожалению, это означает контроль над тем, кто их соседи и как они живут. МакКензи (McKenzie, 1994, pp. 56-78) документирует широко распространенный расовый изоляционизм в CID в прошлом веке, а что касается образа жизни, то более чем несколько жителей CID считают шпионаж за своими соседями общественным долгом. Одна домохозяйка в интервью жаловалась: "Я обнаружила, что соседи, приходя в гости, внешне ведут себя дружелюбно, но на самом деле они проверяют вас. Мои соседи донесли на меня за то, что у меня на заднем дворе, вдали от дороги, была натянута бельевая веревка, когда они якобы случайно зашли в гости". (Alexander, 1994, p. 161).
Таким образом, супружеская пара обнаруживает конфликт между перспективами перепродажи своего дома и общением с соседями. Причина, по которой это противоречие не возникает в МАДН, заключается не только в том, что инвестиции меньше на сумму капитализированной стоимости участка, составляющей, возможно, треть от общей суммы. Причина в чем-то более фундаментальном. Дело в том, что большая часть спекуляций сведена на нет тем, что есть кто-то, чьим стимулом и постоянным делом является не просто поддержание, а создание стоимости земли, привлекательности сообщества и, по совпадению, стоимости домов. Это позволяет жителям свободно общаться как друзья и соседи, а их инвестиции не зависят от режима ограничительных пактов и игры в политику, но защищены ответственным коммерческим предприятием, обладающим навыками и ресурсами, направленными на превращение района в место, где люди хотят жить.
Достоинством аренды земли является то, что она деполитизирует район. Ведь добрососедство неизбежно разрушается, когда мы путаем "сообщество" с политическим участием. Бартон и Сильверман (1994, стр. 306) в результате исследования CIDs в Калифорнии пришли к выводу, что "реальность сообществ с общими интересами заключается в том, что общий статус владельцев частной собственности не только не уменьшает, но и усиливает конфликты внутри сообщества, поскольку люди отстаивают свои права собственности друг против друга". МАДН - это добровольное деловое соглашение, подчиняющееся конкурентной игре рынка. Поскольку это хороший бизнес, а также человеческое удовлетворение, общественный предприниматель будет способствовать добрососедству.
Аренда земли под жилую застройку вызывает у некоторых неприятный образ "корпоративных городов". Захочет ли кто-нибудь жить в поселке, где вся земля принадлежит частной компании? Что помешало бы этому стать эксплуататорским?
В самых общих чертах на это возражение можно ответить, указав на множество успешных примеров, которые существуют в настоящее время. Аренда и лизинг жилья успешно практикуется в кемпингах для автофургонов, гостиницах, многоквартирных домах, поселках для пенсионеров и сообществах домов на колесах. Почему они успешны? Стимул, связанный с правом собственности, является частью объяснения, и это уже обсуждалось. Но не был затронут важный момент. Чаще всего большая часть мотивации успешного бизнесмена - эстетическая. В то время как мотив прибыли часто изображается как холодно-расчетливая привязанность к итоговым показателям, большинство успешных бизнесменов увлечены тем, что они делают. Они воспринимают бизнес как сложную игру и творческое начинание. Для игры необходима система подсчета очков, чтобы игроки могли знать, насколько хорошо они работают, и прибыль - это та самая система подсчета очков. Успешное функционирование МАДН требует, чтобы собственник принимал решения и ответственно относился к этим решениям. Она также требует возможности получения прибыли, чтобы игра, в данном случае сообщество, которое привлекает и удерживает своих клиентов, продолжалась. Это удовлетворительный вызов для склонных к предпринимательству людей. Все эти элементы игры присутствуют в МАДН.
Классический экономический аргумент против города с одним владельцем заключается в том, что когда семья вложила деньги в дом, пустила корни, обрела друзей, устроилась на работу и в школу, она становится уязвимой. Повторный переезд - это дорого и сложно, тем более что до переезда семья не знает, будет ли в другом месте лучше. Полагая, что они более или менее закреплены в квартире, арендодатель может поднять арендную плату выше рыночных ставок, эксплуатировать семью другими способами или допустить ухудшение управления, и что же делать? Этот аргумент основывается на двух основных предположениях: высокие физические и психологические затраты на переезд и низкая эффективная конкуренция.
Отвечая на эти вопросы, МакКаллум (2003a) отмечает, что повсеместно в сфере недвижимости наблюдается тенденция к снижению операционных издержек и повышению конкуренции за счет развития технологий. Достижения в области транспорта, обработки информации и связи снижают психологические и экономические барьеры для переезда и даже облегчают задачу физически. С 1880 года мобильность в США увеличивалась в среднем на 4,6% каждый год (Ausubel, 1998), а развитие коммуникаций позволяет людям поддерживать деловые и личные связи независимо от физического местонахождения. Потенциальные арендаторы и покупатели жилья в США бесплатно пользуются Интернетом, чтобы сравнить районы по почтовому индексу, найти подробную информацию об условиях работы, качестве школ и даже степени удовлетворенности жителей. Они проводят собеседования с потенциальными арендодателями без необходимости совершать поездки, получая рычаги влияния, которых у них раньше не было.
Технологический прогресс стирает различия на рынке между недвижимостью и другими видами товаров и услуг, и это преимущество работает в двух направлениях. Выигрывают и арендаторы, и арендодатели, поскольку последние отслеживают тенденции и конкуренцию, чтобы найти и лучше обслужить свою нишу клиентов. Выбор арендатора также облегчается, что выгодно и тем, и другим. Как и в торговых и профессиональных центрах, бдительные владельцы жилых комплексов выбирают потенциальных арендаторов не только по кредитоспособности, но и по перспективам того, что они внесут свой вклад в синергию конкретного сообщества.
Другим возражением против общин, арендующих землю, является культурное предубеждение против собственности, которое уже давно стало американской традицией. Первые европейские иммигранты приравнивали землевладение к личной автономии. Для него аренда подразумевала более низкий статус. "Американская мечта" об индивидуальном домовладении на собственном участке земли с 1930-х годов в подавляющем большинстве случаев эксплуатировалась в политических целях путем государственного субсидирования и поощрения, сопровождаемого нормативными и налоговыми санкциями за аренду. Однако, по иронии судьбы, сегодня домовладелец пользуется лишь тенью права собственности или автономии. Она по-прежнему вносит ежемесячные платежи, только не домовладельцу, а банку, а CID возродили сервитуты в американском земельном праве, почти забытую особенность феодального владения, которая угрожает её автономии и индивидуальности (Winokur, 1994, passim).
Насколько неустранимы культурные предрассудки? О том, как быстро могут измениться культурные установки при наличии ощущаемой потребности, свидетельствует переход от односемейного жилья к многоквартирному в Нью-Йорке в середине XIX века. К 1860-м годам растущая стоимость земли на острове Манхэттен сделала односемейные, отдельно стоящие дома непомерно дорогими даже для обеспеченных людей. А "доходные дома", как тогда называли квартиры, были социально неприемлемы и поэтому не являлись выходом из положения. Случилось так, что одна известная светская дама вернулась из поездки по континенту и написала несколько восторженных газетных статей о роскошных многоквартирных домах Парижа. В течение года началось строительство знаменитых нью-йоркских многоэтажек. Практически за одну ночь проживание в квартирах на Манхэттене стало модным и остается таковым по сей день (Cromley, 1990).
Удовлетворительный образ жизни, которым наслаждаются в сегодняшних сообществах домов промышленного производства, позволяет предположить, что аренда земли подходит для строительства односемейных домов. Возможно, подобно светской матроне, возвращающейся с гастролей, катализатор - это все, что необходимо. Но культурные предрассудки не могут быть основной причиной того, что МАДН не была принята в жилищном строительстве для одной семьи, как это произошло во всех других категориях землепользования. Более сложной проблемой является крайняя степень политизации односемейного жилья. При более равных условиях МАДН могла бы легко конкурировать на этом рынке (MacCallum, 2007).
В свете всего того, что было затронуто в этой статье, мы можем задаться вопросом, почему мы не видим полноценных предпринимательских городов и поселков повсюду вокруг нас. Ответ может заключаться в том, что сегодняшние МАДН все еще не дотягивают до полноценной технологии сообщества, которая имеет как физическую, так и договорную составляющую. В частности, их разработчики не имеют представления о том, что физические коммунальные услуги, необходимые для жизни в сообществе, могут быть обеспечены только политическими средствами. Чтобы удовлетворить жильцов они не готовы делать больше, чем подключаться к таким коммуникациям и сетям, которые предоставляются местными органами власти различных уровней или их франчайзи. Поэтому в оставшейся части данной статьи давайте переключим наше внимание с социального (договорного) компонента общинной технологии, где земля все меньше принадлежит владельцам-собственникам и все больше управляется как производственный капитал, на физический компонент этой технологии.
Зависимость от политического и фрагментарного предоставления коммунальных услуг обходится застройщикам доходной недвижимости с несколькими арендаторами (МАДН) чрезвычайно дорого с точки зрения требований, предъявляемых муниципальными властями, чья власть, в свою очередь, в значительной степени основана на их монополизации коммунальных услуг. Требования обычно включают такие препятствия, как выдача разрешений, зонирование, размещение, градирование, дренаж, канализация и утилизация отходов, озеленение, архитектурный и структурный дизайн, энергетическая и водная "эффективность", выбросы, экологическое "воздействие", заселение, аренда, профессиональное использование, занятость, арендная плата, налогообложение, воздействие на дорожное движение, парковка, транспорт, выделение земли для удовлетворения различных "общественных" целей и политики, и так далее. Возможно, дороже всего обходятся задержки, связанные с каждым из этих этапов, даже если они проходят относительно гладко, что не является нормой. Результатом этих навязанных затрат стало вытеснение с рынка значительной части земельных участков, что привело к дефициту пригодных для застройки земель и завышенной стоимости земли на тех, что остались.
Владельцам МАДН не хватает технической компетенции, чтобы обеспечить собственный пакет коммунальных услуг на месте. Такой опыт лежит за пределами их специализации в области маркетинга, аренды и управления, и попытка стать первопроходцем в развитии коммунальных услуг на месте может показаться серьезным отвлечением, чреватым риском. Поэтому со значительной потерей гибкости и возможностей они полагаются на дорогостоящую, но традиционную практику "подключения к сети". Там, где стоимость такого "подключения" непомерно высока, участок не будет поддерживать развитие.
Как подтвердит любой инженер, вся иерархия потребностей сообщества в потреблении энергии может быть удовлетворена и управляться наиболее экономично и эффективно в интегрированной системе управления энергией, при наличии источника энергии для их работы. Такие услуги, как электроснабжение, освещение, отопление, охлаждение и кондиционирование воздуха, водоснабжение, водоподготовка, канализация, санитария, утилизация отходов, связь, безопасность, прачечная, приготовление пищи и так далее, примерно в таком порядке, представляют собой каскад специализированных видов использования энергии, осуществляемых на разных уровнях потоком энергии от ее источника, например, пламени, до ее поглотителя, например, атмосферы, как диктуют законы термодинамики. При сегодняшнем уровне технологий было бы просто разработать управляемую энергетическую систему для обеспечения всех потребностей общества в энергии.
Такую систему управления энергией для сообщества можно сравнить с корневой системой дерева. Сообщество похоже на дерево тем, что оба они прикреплены к земле (даже если эта "земля" движется относительно земли, как в случае с кораблем в море), и оба имеют корни, которые приносят в "организм" воду и питательные вещества, поддерживающие жизнь. Однако сообщество отличается от дерева тем, как зарождаются и функционируют его корни. Если дерево - это ботанический организм, управляемый биологическими законами, соответствующими его роду и виду, то корни сообщества - это технологические артефакты, созданные целенаправленной деятельностью человека, деятельностью, осуществляемой в социальной среде и управляемой законами, которые в равной степени естественны, но недостаточно хорошо изучены. Это верно даже для самой примитивной деревни, расположенной на берегу реки. Там обязательно найдутся как минимум тропинки, транспортные средства и суда для транспортировки поступающей воды (обмен веществ и санитарное снабжение) и отводимой (отходы и дренаж). Эти объекты не только должны быть построены за счет дефицитной энергии и материалов, но и впоследствии энергия должна постоянно расходоваться на обслуживание и эксплуатацию объектов и связанные с ними логистические процессы.
Хотя "инфраструктура" передает смысл коммунальных услуг, она не передает в явном виде идею целостной системы управления энергией, системы интегрированных, локальных коммуникаций, спроектированных для достижения максимальной энергоэффективности при конкретном применении, будь то индивидуальный дом, МАДН или, возможно, целый поселок. Здесь все потребности в энергии - коммуникации, отопление и кондиционирование воздуха, кондиционирование воды, освещение, безопасность, приготовление пищи, обработка отходов и так далее - могут быть разработаны и управляться как единая интегрированная система с огромной экономией и повышением удовлетворенности пользователей. Что касается воды, можно ожидать, что такая система не будет иметь ни притока, ни оттока, но будет управлять запасами, периодически восполняя за счет импорта из вне для компенсации небольшие потери из-за испарения, метаболических потребностей и тому подобного. Чтобы передать эту концепцию с экономией слов, мы считаем удобным использовать простую фразу "общественные корни".
Предоставление интегрированных коммунальных услуг на месте медленно развивается, но не из-за отсутствия технической компетенции или соответствия потребностям человека в целом, а скорее из-за отсутствия конкретных рынков (спроса). Когда он будет создан, такой рынок будет состоять не из потребителей конкретных услуг, не из правительственных учреждений, а скорее из знающих предпринимателей общин. В населенных пунктах, к которым относятся все традиционные города и поселки, жители решают свои отдельные коммунальные проблемы по частям, используя политические средства, игнорируя эффективность, которую можно получить с помощью системы управления энергопотреблением. Причина в том, что они являются потребителями и только по необходимости и неохотно создают какие-либо дополнения для своих собственных общих или коммунальных услуг, которые в любом случае плохо организованы и о которых мало кто знает. Таким образом, жители не представляют собой рынок для комплексных коммунальных услуг на месте.
Можно было бы предположить, что государственные органы на соответствующих уровнях будут представлять собой рынок, тем более что они традиционно считали коммунальные услуги своей обязанностью. Проблема заключается в том, что у политического персонала нет стимула к инновациям, технической квалификации или личной ответственности за риски, чтобы получить прибыль от своих собственных экономически эффективных инициатив. Действительно, путь наименьшего сопротивления для политиков - это надежное укрытие в традиционных способах предоставления коммунальных услуг, которые они затем монополизируют, регулируют и лицензируют в соответствии с политическими потребностями и возможностями момента.
Если потребители и их политические представители не смогли создать рынок для пакетных энергетических услуг, то это не сделали и застройщики земли. Как отмечалось ранее, вся забота застройщика о новом сообществе неумолимо угасает по мере продажи его участков. Он строитель, и ему достаточно того, что он производит товар, который можно продать. Безопасным курсом является ожидание такого количества инфраструктуры, предоставляемой правительством, которое может понадобиться ему для осуществления продаж. При принятии случайных инноваций, таких как резервные установки по производству энергии, смягчение воды, дренажные водонакопители, обслуживание оборудования централизованного отопления и кондиционирования, аренда лифтов и тому подобное, редко учитывалось, как новый объект или услуга будет соотноситься с энергопотреблением в комплексе в целом или друг с другом.
По всем этим причинам темпы внедрения улучшений в физические технологии коммунального хозяйства были настолько медленными, что практически незаметными. Ни у жителей, ни у регулирующих органов, ни у строителей нет стимула отходить от традиционных, фрагментарных способов предоставления коммунальных услуг.
Последним и непреодолимым препятствием на пути инноваций в предоставлении коммунальных услуг в поселках с раздельным проживанием является юридический фактор. В тот момент, когда фирма предлагает продавать коммунальные услуги, такие как водоснабжение или электроснабжение через собственную линию или выделенную полосу отвода, на нее ложится все бремя регулирования коммунальных услуг, что фактически лишает ее свободы и гибкости, необходимых для любого бизнеса, а особенно для начинающего предприятия. Одним из ироничных последствий этого является то, что город Лос-Анджелес, построенный на краю крупнейшего в мире водохранилища, которое он мог бы легко использовать при отсутствии такого коммунального регулирования, вынужден отводить дефицитную воду из рек Колорадо и северной Калифорнии, транспортируя ее на большие расстояния с большими затратами и часто вопреки желанию людей, живущих в этих отдаленных местах и мимо естественных водных путей.
В качестве примера можно привести Калифорнийский акведук. Подпор плотины реки Фезер возле Сакраменто создает резервуар воды для далекой Южной Калифорнии, а на самой плотине находится крупнейшая в штате гидроэлектростанция. Но ни один киловатт-час электроэнергии, произведенной этими генераторами, не продается населению. Вместо этого вся мощность станции направлена на перекачку воды на шестьсот миль на юг и через горы Техачапи в бассейн Лос-Анджелеса.
Действительно, сами жители Лос-Анджелеса периодически страдают от нехватки воды и ее нормирования. Если бы это была исключительно деловая и инженерная проблема, не ограниченная вышеупомянутыми правилами, то существует технология совместной выработки электроэнергии и воды на месте, извлекая чистую воду из океана путем абсорбционной дистилляции, и таким образом предлагая жителям Лос-Анджелеса неограниченное количество воды, качество которой превосходит качество существующей муниципальной воды и по тарифам, конкурентоспособным с теми, которые они платят сейчас. Существующие законы делают такое предприятие невозможным.
Благодаря своим полным и надежным возможностям разделения, дистилляция является идеальным процессом водоподготовки для обеспечения нулевого сброса на объектах коммунального хозяйства. Из всех известных процессов очистки абсорбционная дистилляция является наиболее выгодной для этой цели, поскольку она требует только недорогих сооружений на месте строительства и эффективно использует низкосортное отходящее тепло, что делает ее хорошо подходящей для когенерации (Lowi, 1983). Тем не менее, эта технология находится в стадии становления, поскольку рыночный спрос на ее специальную область применения - интегрированные коммунальные системы на месте - не сформировался.
Естественный рынок для интегрированных коммунальных услуг на месте может находиться в МАДН, где структура стимулов совершенно иная, чем в подразделениях. Здесь существует естественная близость к автономному развитию коммунальных услуг на месте, если не по какой-то другой причине, то для того, чтобы взять под ответственное собственное управление больше факторов, которые могут повлиять на прибыльность, комфорт и безопасность предприятия в целом. Кроме того, нет никаких юридических препятствий, как это было бы в случае разделения земли на отдельные титулы. Поскольку МАДН только сдает в аренду свои участки, распределение коммунальных услуг не требует пересечения границ собственности или выделенных прав на проезд, что позволяет избежать каких-либо проблем с законами о коммунальном хозяйстве. Свобода от таких законов имеет огромное значение для развития МАДН и, потенциально, неполитических, предпринимательских городов и поселков.
Компоненты интегрированных коммунальных систем на местах в основном известны инженерам, специализирующимся на механическом, химическом и тепловом искусстве. Тем не менее, относительно неразвитое состояние искусства в проектировании, обслуживании и эксплуатации "корней общины" само по себе является сдерживающим фактором. Развитые, проверенные системы, которые владельцы МАДН могли бы посетить и увидеть, как они установлены и работают, в значительной степени отсутствуют. Несмотря на это, разработка и применение соответствующих технологий неуклонно продвигается в частично автономных или даже изолированных сообществах, таких как нефтяные вышки, морские суда, космические корабли, арктические рабочие станции и тому подобное. Более того, некоторые положительные эффекты движения в защиту окружающей среды и его пристального внимания к промышленным и потребительским выбросам привлекли внимание к некоторым до сих пор игнорируемым или внешним издержкам городского комфорта, культивировали более высокий уровень индивидуальной ответственности за здоровье общих территорий, а также мотивировали развитие и признание процессов "нулевого сброса" в автономных коммунальных системах.
Наглядной иллюстрацией этого медленно формирующегося комплекса технических знаний в области проектирования, инжиниринга и эксплуатации корневых систем является проект "Морской старт" (www.sea-launch.com), полностью частное совместное предприятие компаний Boeing, Hughes и других аэрокосмических компаний вместе с норвежским судостроителем и украинскими и российскими ракетостроительными компаниями по запуску космических аппаратов с моря из любой точки земного шара. Идея этого начинания, одного из первых полностью коммерческих космических предприятий, заключается в использовании океанского судна в качестве операционной базы, места проживания экипажа, центра управления и сборочного завода для ракет-носителей, необходимых для вывода на полезные орбиты более крупных и тяжелых коммерческих спутников - и сделать это быстрее и экономичнее, чем это было возможно в прошлом при использовании "национальных" объектов, военных или гражданских. В паре с кораблем работает переоборудованная самоходная платформа для бурения нефтяных скважин в Северном море, которая может состыковаться с материнским кораблем в море, чтобы принять собранную ракету и космический аппарат и подготовить их к запуску. Переоборудованная платформа может быть установлена для запуска с любой широты или долготы, наиболее благоприятной для миссии.
Технически сложные требования к энергетической системе такого предприятия, как "Морской старт", могут показаться слишком большими даже для самого крупного МАДН, но это лишь показывает, что "корневые системы" очень практичны для автономных сообществ всех видов, работающих вдали от "сети" и "базового".
Успех предпринимательского сообщества в значительной степени зависит от его способности успешно удовлетворять разнообразные энергетические потребности его жителей. Однако вместо того, чтобы пытаться проектировать, строить, обслуживать и эксплуатировать собственную корневую систему, разумнее всего, чтобы руководство арендовало комплексные технические услуги корневой системы на рынке. Это было бы простым продолжением уже развивающейся практики аренды отдельных коммунальных услуг. Пример такой практики описан в следующем сокращенном и отредактированном отчете компании Schindler AG из Эбикона, Швейцария, второго по величине в мире производителя лифтов (Weizsacker et al, 1997, 104):
Высокие здания немыслимы без эффективных лифтовых систем. Лифты в основном состоят из набора рельсов, кабины, движущейся по этим рельсам, противовеса, тягового двигателя с коробкой передач, механизма управления и системы аварийного торможения. Благодаря модульной конструкции и тому, что большая часть технологии скрыта, лифты являются долговечными товарами, которые сравнительно легко модернизируются с учетом новых технологий (таких как электронные системы управления и двигатели с тиристорным управлением) и моды (изменение панели обслуживания, декора или, в конечном итоге, всего интерьера кабины).
Компания Schindler AG хотела использовать теоретическую долговечность своих лифтов. Поэтому она начала продавать "вертикальный транспорт" как свой продукт, то есть сдавать свои лифты в аренду. Договоры лизинга включают регулярное техническое обслуживание и сервис, что гарантирует клиентам отсутствие разочарования от заглохшего лифта. Очевидно, что коммерческий интерес фирмы теперь обусловлен долговечностью и надежностью ее лифтов. К 1992 году семьдесят процентов доходов компании Schindler поступало от такой сервисной деятельности.
От этой концепции до концепции инжиниринговой фирмы, предоставляющей комплексные услуги по корневому обслуживанию, совсем небольшой шаг. Некоторые из собранных компонентов, несомненно, будут поступать, в свою очередь, от специализированных поставщиков, таких как Schindler. Несколько иное договорное соглашение могло бы создать улучшенную структуру стимулов. В этом случае инженерная фирма будет участвовать в совместном предприятии с застройщиком, предоставляя индивидуальные услуги по корневой системе в обмен на долю в капитале предприятия. Инженерная фирма будет проектировать, строить, обслуживать и эксплуатировать корневую систему по индивидуальному заказу, предоставляя проект и оборудование, возможно, по себестоимости, и получая свою прибыль и компенсацию за обслуживание и эксплуатацию в форме долевого участия. Ее стимулом будет постоянное обновление конструкции и обеспечение оптимального обслуживания и эксплуатации, чтобы помочь сделать предприятие по недвижимости как можно более успешным.
При условии наличия источника энергии, который может обеспечивать функционирование "общинных корней", инженеры могут обеспечить все потребительские и сервисные нужды общины и управлять ими экономично и эффективно с помощью интегрированной системы управления энергией (Lowi, 2010). Как отмечалось выше, чтобы обеспечить все эти функции с минимальными затратами энергии, реализация должна происходить в иерархии специализированных энергетических приложений в порядке убывания уровня термодинамической интенсивности, например, температуры, давления, чистоты и т.д. Эта термодинамическая иерархия не зависит от каких-либо социальных или политических соображений. Она подчиняется только открытым законам физики, в частности, законам термодинамики. Экономика вступает в игру при рассмотрении предпочтений потенциальных обитателей сообщества. Задача инженеров состоит в том, чтобы найти такие решения коммунальных требований, которые были бы достаточно привлекательными с экономической точки зрения для предпринимателя, занимающегося строительством общины, чтобы он мог заселить свою застройку продуктивными покровителями.
Выработка электроэнергии обязательно стоит на первом месте при проектировании корневой системы сообщества, поскольку она находится на пике термодинамического порядка использования энергии в природе. Сразу после этого в иерархии использования энергии идут водоснабжение и рециркуляция. Существует также иерархия доступных процессов очистки воды в порядке убывания энергоемкости, необходимой для достижения степени очистки. Например, дистилляция находится на самом верху, а аэробное сбраживание и отстаивание - внизу.
Все системы жизнедеятельности, а также многие механические системы нуждаются в надежном источнике подходящей воды. В обществе не существует потребности в электроэнергии, которая не сопровождалась бы потребностью в воде. С другой стороны, производство электроэнергии из тепловых источников, таких как химическая энергия, подчиняется законам термодинамики, которые не только требуют сохранения энергии, но и требуют возврата части энергии в окружающую среду, откуда она была получена. Хотя остаточная энергия деградирует и не способна к дальнейшему производству энергии, она, тем не менее, способна передавать достаточно тепла при возвращении в окружающую среду, чтобы стимулировать другие производственные процессы, такие как дистилляция воды, приготовление пищи и стирка. Этот тепловой градиент является основой для когенерации различных коммунальных услуг, таких как очистка воды, наряду с производством электроэнергии. Таким образом, один тепловой источник служит для различных тепловых приложений при условии, что необходимые градиенты находятся в правильном термодинамическом порядке.
Предстоящий брак корневых систем с доходной недвижимостью с несколькими арендаторами, или МАДН, в сфере недвижимости представляет собой классический пример соучастной эволюции в смысле, описанном Стюартом и Коэном (1997). Развивающиеся физические технологии открывают новые возможности или "фазовое пространство" для видов сообществ, которые могут быть предложены предпринимателями, ищущими новые рыночные ниши, а виды сообществ, которые станут востребованными, аналогичным образом повлияют на направления, которые могут выбрать новые виды технологий. Так будет развиваться технология подлинного сообщества.
В ближайшей перспективе, решив дорогостоящую проблему зависимости от государственной "сети" путем предоставления в аренду комплексного пакета услуг, искусственной корневой системы, разработчики МАДН получат беспрецедентную свободу и гибкость для развития целых сообществ на предпринимательской основе. Это станет возможным благодаря тому, что разработчики и операторы систем управления энергией впервые найдут естественный и практически неограниченный рынок для своих собственных специальных инженерных услуг.
Рассмотрев два компонента технологии подлинного сообщества - социальный или договорной и физический, мы можем ясно видеть, что если бы существовали только имущественные и инженерные вопросы, которые нужно было бы удовлетворить, то было бы просто разработать и управлять независимыми сообществами, масштабируемыми до любого размера, с искусственными корневыми системами, обеспечивающими все их энергетические потребности. Мы видели, как благодаря управлению землей как производственным капиталом, с одной стороны, примиряя тем самым общественные и частные интересы, и инженерным интегрированным системам управления энергией, с другой стороны, освобождая нас от ограничений, социальные и физические компоненты, которые развивались независимо в течение последнего столетия, объединяются, чтобы создать надежную технологию сообщества. В то время как создающиеся экономические и инженерные ноу-хау и дисциплины улучшали условия для жизни людей, политика, казалось, всегда вторгалась с неуместными заботами и соображениями, чтобы запутывать и запутывать ситуацию. Теперь мы можем видеть в ближайшем будущем вполне реалистичную альтернативу.
Специально для "Наблюдательного пункта"